THE RIGHT OF REPURCHASE ON IMMOVABLE PROPERTY

• Author: Pinar GÜZEL
• Pages: 242-259

Inonu University Law Review – InULR 11(1): 242-259 (2020)

Pınar GÜZEL

242

TAŞINMAZ ÜZERİNDE GERİ ALIM HAKKI

THE RIGHT OF REPURCHASE ON IMMOVABLE PROPERTY

Pınar GÜZEL*

Makale Bilgi

Gönderilme: 04/02/2020

Kabul: 27/05/2020

Özet

Özel hukukta geri alım hakkı, malike sattığı malı belirli koşullar ve bir bedel karşılığında

tek taraflı irade beyanı ile geri alabilmesi imkânını bahşeden yenilik doğurucu bir haktır.

Söz konusu bu hak Türk hukukunda özellikle taşınmaz mallar açısından önem arz eder.

Geri alım hakkı çoğunlukla sözleşme ile doğar ve satış sözleşmesinin içinde, bir yan

anlaşma olarak veya bir ek anlaşma olarak öngörülebilir. Türk Medenî Kanunu’nda ve

Türk Borçlar Kanunu’nda taşınmazları konu edinen geri alım hakkını kuran sözleşmenin

geçerliliğinin resmî şekilde kurulmasına bağlı old uğu ve geri alım hakkının azamî on yıl

için kurulabileceği düzenlenmektedir. Geri alım hakkı bir nispî hak olup, Türk Medenî

Kanunu uyarınca tapu siciline şerh edilebilir. Şerh edilmiş geri alım hakkı taşınmaz

üzerinde şerhten sonra aynî hak iktisap eden kişilere karşı da ileri sürülebilir. Geri alım

hakkı, uygulamada çoğunlukla teminat fonksiyonu icra etmektedir ve kanunda açıkça yer

verilmiş bir hak olması sebebiyle lex commissoria yasağını ihlâl etmediği kabul

edilmektedir.

Anahtar Kelimeler

Geri Alım

Sözleşmesi,

Satış İlişkisi

Doğuran Haklar,

Yenilik Doğurucu

Hak.

Article Info

Received: 04/02/2020

Accepted: 27/05/2020

Abstract

The right of repurchase in private law is a formative right providing the owner of an asset

sold with the option to repurchase under particular conditions for a certain price by

unilateral declaration of will. This is of particular importance for immovable assets under

Turkish law. The right of repurchase often arises from a con tract and can be stipulated

within or as a side contract to a sale contract or as a supplement thereto. The Turkish Civil

Code and Turkish Code of Obligations provide the official form as a validity condition for

the repurchase contract regarding immovable assets. The right of repurchase can b e

established for a maximum period of ten years. Being a right in personam, the right o f

repurchase can be annotated with the land registry. The annotated right can be asserted

against parties subsequently acquiring rights in rem over the asset. In practice, the right of

repurchase often serves as security and is not considered as breach of the lex commissoria

prohibition since it is a right regulated by law.

Keywords

Repurchase Contract,

Rights Triggering Sale

Contract,

Formative Right.

Bu eser Creative Commons Atıf 4.0 Uluslararası Lisansı ile lisanslanmıştır

* Arş. Gör., Galatasaray Üniversitesi, Hukuk Fakültesi, Medeni Hukuk ABD.

İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Doktora Programı Öğrencisi

İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi – İnÜHFD 11(1):242-259 (2020)

Taşınmaz Üzerinde Geri Alım Hakkı

243

I. GİRİŞ

Geri alım (vefa) hakkı, malikle malı devralan arasında kurulan ve geri alım sözleşmesi

(anlaşması) olarak adlandırılan sözleşme çerçevesinde, önceki malike, tek taraflı bir geri alım

beyanında bulunarak, bir geri alım bedeli karşılığında malı geri alma imkânını veren, kurucu bir

yenilik doğuran haktır

1

. Sözleşmenin nispîliği gereğince, kural olarak geri alım hakkı, hakkı tesis

eden sözleşmenin tarafları ve onların küllî halefleri arasında hüküm ifade eder

2

. Ancak kanun

koyucu çeşitli iktisadî fonksiyonlara hizmet eden bu hakkın şerh edilerek taşınmaz üzerinde

sonradan hak edinen üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesine imkân tanımıştır

3

.

Geri alım hakkına ilişkin düzenleme “bey’i bilvefa mukavelesi” kavramı altında 818 sayılı

Borçlar Kanunu’nun 213. maddesinde sözleşmenin geçerlilik şekline ilişkin kuralla sınırlı olarak

yer almaktaydı. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) m.237 ila m.239 hükümleri, geri

alım hakkını kuran sözleşmenin geçerlilik şeklinin yanında, hakkın süresi, şerhi ve

devredilebilirliği hususlarını içermektedir. Ayrıca Türk Medenî Kanunu’nun (TMK) m.736 ve

m.1009 hükümleri, geri alım hakkının şerh edilmesini ve şerhin geçerlilik süresini

düzenlemektedir.

TMK’da veya TBK’da, iradî olmayan mülkiyet kısıtlaması getiren bir “kanunî” geri alım

hakkı düzenlenmemiştir. Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenen “geri alma hakkı”,

kamulaştırılmış malı (eski) malike kazandırma işlevi bakımından sözleşmeden kaynaklanan geri

alım hakkına benzese de, ortaya çıkma koşulları ve amacı bakımından farklılık arz eder.

Kamulaştırma Kanunu m.22 ve m.23, malike, kamulaştırmadan sonraki beş yılda malın kamuya

tahsisine ihtiyaç kalmaması veya idarenin taşınmazı amacına uygun kullanmaması veya olduğu

gibi bırakması hallerinde kamulaştırma bedeli karşılığında malını geri alma hakkı verir. Bu

düzenlemelerin amacı, kamulaştırmadaki kamu yararının gerçekleşmemesi, gerçekleşme

imkânının kalmaması veya ortadan kalkması durumunda, kamu yararı ve bireyin mülkiyet hakkı

arasındaki dengenin korunması düşüncesiyle malın malike iadesidir

4

.

Geri alım hakkının konusu taşınırlar ve taşınmazlar olabilir. Taşınmazlara ilişkin geri alım

hakkının pozitif hukukumuzdaki yeri ve uygulamadaki önemi itibariyle bu çalışmada taşınmaz

üzerinde kurulan geri alım hakkı ve bu hakka vücut veren geri alım sözleşmesine ilişkin

hususiyetler ele alınmaktadır.

II. GERİ ALIM HAKKI KAVRAMI, GERİ ALIM HAKKININ HUKUKÎ

NİTELİĞİ ve BENZER HUKUKÎ MÜESSESELERDEN AYIRT EDİLMESİ

A. Geri Alım Hakkı Kavramı

Geri alım hakkının ve geri alım sözleşmesinin (anlaşmasının) temeli eski hukuk

sistemlerine uzanır. Roma hukukunda geri alım anlaşmasına benzeyen, rızaî akitlerden alım satım

akdinde sözleşmenin tipine özgü hükümleri değiştirmeye yarayan ek koşullardan biri olan pactum

de retrovendendo (pactum de retroemendo) ile satıcıya semeni alıcıya iade ederek malı geri alma

imkânı tanınabilmekteydi

5

. Türk hukukundaysa eskiden dinî sebeplerle faizsiz kredi sağlamak

1

SEBÜK, Tahir, Şüf’a, Vefa ve İştira Hakları, Kader Basımevi, İstanbul, 1951, s.25; NOMER, Halûk N., Vefa Hakkı

(Vefa), Beta, İstanbul, 1992, s.3; OĞUZMAN, Kemal/SELİÇİ, Özer/OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe, Eşya Hukuku

Kısaltılmış Ders Kitabı, 2.B., Filiz, İstanbul, 2019, s.296; ARSLAN UGAN, Deniz, Geri Alım (Vefa) Hakkı, Yetkin,

Ankara, 2020, s.21.

2

OĞUZMAN, Kemal/ÖZ, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt:I, 17 .B, V edat, İstanbul, 2019, s.28;

KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, Necip, Borçlar Hukuku Genel Bölüm:Borçlar Hukukuna Giriş, Hukukî İşlem, Sözleşme

(Borçlar Hukuku), Cilt:1, 4.B, Filiz, İstanbul, 2008, s.15.

3

OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, s.138-139; SUTTER-SOMM, Thomas, Schweizerisches Privatrecht, Cilt:

V/1: Eigentum und Besitz, Helbing&Lichtenhahn, Basel, 2014, s.28-29.

4

AKGÜNER, Tayfun/ERMAN, Hasan, “Kamulaştırmada Son Gelişmeler ve Malikin Geri Alma Hakkı (İlginç Bir

Karar)”, İKÜHFD, 1(1-2), 2002, s.17; SOLMAZ, Eren, Kamulaştırma Hukukunda Malikin Geri Alma Hakkı, XII

Levha, İstanbul, 2016, s.10, 151. İdarenin hareketsiz kalmasının malik lehine haklar doğuran sebep olarak

değerlendirilmesi hakkında bkz. Danıştay İDDGK’nın E.2007/2255 K.2012/801 sayılı, 24.5.2012 tarihli kararı,

(www.kazanci.com), (Erişim Tarihi:10.05.2020).

5

di MARZO, Salvatore, Roma H ukuku (Çeviren:Ziya UMUR), 2.B, İstanbul Matbaası, İstanbul, 1959, s.441 [“si ea

nupta eiesse desisset, ut eos fundos si ipse vellet eodem pretio mulier transcriberet viro”(Aralarında mevcut evlenme

kalkarsa ve koca isterse kadın satın almış olduğu taşınmazları aynı fiyatla iade etmek zorundadır.)]; BERGER, Adolf,

Encyclopedic Dictionary of Roman Law, New Jersey, 2014, s.615. Yazarlar, pactum de retrovendendo ve pactum de

retroemendo arasında ayrım yapmamışlardır. Bazı yazarlar geri alım hakkını ifade etmek için pactum de

retroemendo’yu tercih etmektedirler. Bkz. ZIMMERMANN, Reinhard, The Law of Obligations:Roman Foundations

of the Civilian Tradition, Cape Town, 1996, s.509-510, dn.12; PRAGER, Georg, Allgemeine Lehren und

Sachenrecht:1, Berlin, 1888, s.59. Diğer bazı yazarlar, pactum d e retrovendendo’nun alıcıya geri satma, pactum de