The Extension of Time for Ten Years in the Termination of Lease Contracts of Residential and Commercial Premises by the Lessor by Giving Notice (Turkish Code of Obligations Art.347 parag.1)

• Author: Tuba BIRINCI UZUN
• Pages: 137-158

İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi –İnÜHFD- Cilt:8 Sayı:2 Yıl 2017137

Tuba BİRİNCİ UZUN

Özet

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi 6098 sayılı

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddenin birinci fıkrası,

belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkindir. Bu hükme

göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin

bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kiracı, sözleşmeyi sona erdirebilir;

kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Başka

bir deyişle belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini bildirim yoluyla son a

erdirme hakkı, kura l olara k yalnızca kiracıya aittir. TBK md. 347 f.1 c.3’e göre, “Ancak,

on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının

bitiminden en az ü ç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep

göstermeksizin sözleşmeye son verebilir”. Bu düzenleme 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları

Hakkında Kanun’da karşılığı bulunmayan yeni bir düzenlemedir. TBK md. 347 f.1 c.3’te

geçen on yıllık uzama süresi ifadesinden ne anlaşılması gerektiği doktrinde tartışmalı

olduğu gibi, Yargıtay’ın farklı daireleri arasında da görüş birliği bulunmamaktadır.

Anahtar Kelimeler: kira sözleşmesi, konut ve çatılı işyeri, uzama süresi, fesih

bildirimi.

Abstract

The termination of lease contracts of residential and commercial premises has been

regulated in the 347th article of Turkish Code of Obligations numbered 6098. First

paragraph of the article is about the termination of lease contracts of residential and

commercial premises concluded for a limited duration. According to the paragraph, by

giving fifteen days’ notice before the end of the limited duration, the lessee may terminate

a lease contract of residential and commercial premise. However, depending upon the

expiry of the limited duration, the lessor may not terminate the contract. In other words, in

principle only the lessee has right to terminate the lease contract of residential and

Yrd. Doç. Dr. Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Ana Bilim Dalı

Öğretim Üyesi. tbirinciuzun@akdeniz.edu.tr,

BELİRLİ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA

SÖZLEŞMELERİNİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN

BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERDİRİLMESİNDE ON YILLIK

UZAMA SÜRESİ (TBK md. 347 f.1)

THE EXTENSION OF TIME FOR TEN YEARS IN THE TERMINATION

OF LEASE CONTRACTS OF RESIDENTIAL AND COMMERCIAL

PREMISES BY THE LESSOR BY GIVING NOTICE

(Turkish Code of Obligations Art.347 parag.1)

DOI: 10.21492/inuhfd.331566

Tuba BİRİNCİ UZUN

138 Inonu University Law Review InULR Vol:8 No:2 Year:2017

commercial premise by giving notice. According to the 3rd sentence of article 347,

paragraph 1 of Turkish Code of Obligations, “Solely, the lessor may terminate the contr act

at the extension of time for ten years by giving at least three months’ notice before the end

of each year which follows this time, without any reason ”. This is a new regulation that did

not exist in the Law on th e Rental of Immovable numbered 6570. What should be

understood from th e phrase “extension of time for ten years” is a controversial subject in

the doctrine. Besides, there is not an agreement between the chambers of the Cassation

Court about the subject.

Keywords: lease, residential and commercial premises, extension of time limit,

notice of termination.

GİRİŞ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 1 Temmuz 2012 tarihinde

yürürlüğe girmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe

girmesiyle hem 818 sayılı Borçlar Kanunu hem de 6570 sayılı

Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kalkmıştır. Önemle

belirtmek gerekir ki yürürlükten kalkan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları

Hakkında Kanun’da bulunan hükümlerin pek çoğuna 6098 sayılı Türk

Borçlar Kanunu’nda yer verilmiştir. Şöyle ki kanunun 339. ve devamı

maddeleri konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir

1

. Kanunun 347.

maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bildirim

yoluyla sona ermesi düzenlenmiştir. Kanunun 347. maddesi şu şekildedir:

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli

sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde

bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış

sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak

sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda

kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az

üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep

göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren

ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere

göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

1

Detaylı bilgi için bkz. GÖKYAYLA, Emre: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin

Hükümlerin Uygulama Alanı (TBK m.339)”, Yaşar Üniversitesi Elektronik Dergisi , C.8,

Prof. Dr. Aydın Zevkliler’e Armağan Özel Sa yısı, 2 013, s. 1203-1251

(http://journal.yasar.edu.tr/wp-content/uploads/2014/01/6-Emre-

G%C3%96KYAYLA+.pdf, 17 Temmuz 2017).