Land share provision floor construction contract

• Author: Yrd. Doç. Dr. Yasemin DURAK
• Pages: 207-251

İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı Cilt:1 Yıl 2015 207

ARSA PAYI KARŞILIĞI KAT YAPIMI SÖZLEŞMESİ

Yrd. Doç. Dr. Yasemin DURAK



ÖZET

Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda

düzenlenmiş sözleşmelerden değildir. Bu sözleşme karma sözleşmelerden

çifte tipli bir sözleşmedir. Sözleşme ile arsa sahibi yükleniciye arsa payla-

rını devretmeyi borçlanmakta, yüklenicide bunun karşılığında bağımsız

bölümler inşa etmeyi üstlenmektedir. Buradan çıkan sonuca göre de arsa

payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen ani edimli bir

sözleşmedir. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinin konusu taşın-

maz olduğu için noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Anahtar Kelimeler: Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi,

yüklenici, arsa sahibi, karma sözleşme, ani edimli sözleşme.

LAND SHARE PROVISION FLOOR CONSTRUCTION

CONTRACT

ABSTRACT

Land share provision floor construction contract is not from con-

tracts regulated in Turkish Code of Obligations. This contract is a double

type contract from mixed contracts. With this contract, land owner is to

get into debt the transfer of land share to contractor, in return for this, the

contractor also is undertake to build independent departments. According

to the result from here also land share provision floor construction con-

tract is a sudden act contract that loads debt both sides. It should be made

form of arrangement by a notary public because the subject of land share

provision floor construction contract is immovable.

Keywords: Land share provision floor construction contract, con-

tractor, land owner, mixed contract, sudden act contract.



Kırıkkale Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi

Yrd. Doç. Dr. Yasemin DURAK

208 İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı Cilt:1 Yıl 2015

GİRİŞ

Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi uygulamada sıklıkla kar-

şılaşılan bir sözleşme çeşididir. Arsa sahibi olup da inşaat işleri ile bizzat

uğraşmak istemeyen kişiler arsalarını yükleniciye devretmektedirler. Yük-

lenici de bu devir karşılığında bağımsız bölümler inşa etmektedir. Bu

bağımsız bölümler yapılan anlaşmaya göre yüklenici ve arsa sahibi ara-

sında paylaşılmaktadır. Yükleniciler kendilerine düşen bağımsız bölümleri

üçüncü kişilere satarak kazanç sağlamaktadırlar. Arsa payı karşılığı uygu-

lamada dört şekilde ortaya çıkmaktadır. Bu sözleşmenin konusu bir eser

meydana getirme olduğu için en fazla karşılaşılan sorun yapılan bağımsız

bölümlerdeki ayıplar ve yüklenicinin temerrüdüdür.

I. TANIMI

Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesiyle yüklenici, arsa sahibi-

nin arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağım-

sız bölümler yapmak suretiyle bütünlük arz eden kat yapma borcu altına

girmektedir

1

.

Yapılan bir tanıma göre “Yüklenicinin, arsa sahibinin arsası üzerin-

de ve asada belli veya belirlenebilir payların mülkiyetine karşılık bağımsız

bölümlerin bir bütünlük taşır biçimde inşa edilmesini üstlendiği bir söz-

leşmedir.

2

”

Yapılan diğer bir tanıma göre de, “Arsa sahibinin arsasına ait belli

payları yükleniciye ve üçüncü kişiye devretmeyi, yüklenicinin ise bu pay

karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bağımsız bö-

1

Yavuz, C., Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 483;

Gümüş, M. A., Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt II, 1. Baskı, İstanbul 2008, s. 213;

Şahin, T., Eser Sözleşmesinde Yüklenicinin Eseri Teslim Borcunu İfada Temerrüdü,

Ankara 2012, s. 102; Karaman, Ş., Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ylt., Ankara

2009, s. 2; İşbora, T., Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ylt., Antalya 2009, s. 2; Süt-

çü, M. N., Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, ylt., İstanbul 2010, s. 2; Yıldırım, S.

H., Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ylt., Ankara 2011, s. 3.

2

Kartal, B., Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Ankara 1993, s. 15; Kartal, B., Arsa Payı

Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi ve Özellikle Biçimi I, Yargıtay Dergisi,

1983, C. 9, S. 1–2, s. 98.

Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi

İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı Cilt:1 Yıl 2015 209

lümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı devir borcu altına girdiği

sözleşmedir.

3

”

Bu sözleşme ile arsa sahibi para yerine arsasından belli payları yük-

leniciye devrederek belirli dairelerin yapılmasını elde etmekte yüklenici

bu arsaları değerlendirmekte ve kar elde etmektedir.

II. UNSURLARI

Yukarıda verilen tanımdan hareketle arsa payı karşılığı kat yapımı

sözleşmesinin unsurları, arsa sahibinin arsa paylarını devir borcu, yükleni-

cinin kat yapma borcu ve arsa sahibi ile yüklenici arasındaki anlaşmadır.

A) ARSA SAHİBİNİN ARSA PAYLARINI DEVİR BORCU

Yüklenicinin kat yapımını yerine getirmesinin karşılığı olarak, arsa

sahibi kendisine verilecek bağımsız bölümlere isabet eden arsa payını

kendi üzerinde bırakarak diğer payları devretme borcu altına girmektedir

4

.

Eser sözleşmesinde ücret sözleşmenin esaslı unsurudur fakat ücretin

mutlaka para olması şart değildir. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşme-

sinde ücret, para yerine yükleniciye devredilecek arsa paylarıdır

5

.

Arsa payının devri iki şekilde yapılabilir

6

: İlk olarak arsa sahibi,

devredilmesi kararlaştırılan arsa payının mülkiyetini yükleniciye devret-

mekte, diğer payları kendi mülkiyetinde tutmaktadır. İkinci halde ise arsa

sahibi yükleniciye bırakılması gereken arsa payını tamamen devretme-

mekte, bağımsız bölümler bitene kadar arsanın mülkiyetinin kendi üzerin-

de kalmasını sağlamakta, inşaatın ilerleme aşamasına göre kısım kısım

devretmektedir. Bu devir şekilleri ileride daha geniş bir şekilde açıklana-

cağı için şimdilik sadece bu ayrım belirtilmekle yetinilmektedir.

B) YÜKLENİCİNİN KAT YAPMA BORCU

Eser sözleşmesinde “bir eser meydana getirme” unsuru, arsa payı

karşılığı kat yapımı sözleşmesinde yerini yüklenicinin kat yapma borcuna

3

Ayazlı, P., Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi, Marmara Üniversitesi Hukuk

Araştırmaları Dergisi, 1987, C. 2, S. 1, s. 43.

4

Karaman, s. 2; İşbora, s. 3; Yıldırım, s. 8.

5

Kartal, İnşaat, s. 19 – 20; Yavuz, s. 483; Ayazlı, s. 44; Kartal, Arsa Payı, S. 1 – 2, s. 99.

6

Ayazlı, s. 44.