Interpretation of the Art. 344 para.1 (2) TCO with relation to the Determination of the Lease Price Agreed in Turkish Liras in Lease Contracts for Residential and Roofed Commercial Premises Concluded for More Than One Year

• Author: Yrd. Doç. Dr. K. Berk KAPANCI
• Pages: 810-834

Yrd. Doç. Dr. K. Berk KAPANCI

810 İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı Cilt:2 Yıl 2015

Interpretation of the Art. 344 para.1 (2) TCO with relation to the

Determination of the Lease Price Agreed in Turkish Liras in Lease

Contracts for Residential and Roofed Commercial Premises Concluded

for More Than One Year

Abstract

In accordance with the Turkish Code of Obligations numbered

6098, lea se contracts for residental or roofed commercial premises may

be made for one year or more than one year. One year lease contracts

may only be terminated by will of the lessee, this will should be declared

at least fifteen days prior to the end of the one year period. Otherwise, the

existing lease contract will be extented for another year . In such a case, in

order to equilibrate the position of the lessor, the lease price should be re-

determined. Art. 344 para.1 TCO sets aside the principles that will be

used in this determination, when the lease price has been agreed in

Turkish Liras. Besides that, Art. 344 para.1 (2) TCO stipulates that this

provision will be applied to lease contract with the dura tion of more than

one year as well. This paper aims to clarify how this rule should be

interpreted in the light of the different views in the legal doctrine.

Keywords: Lease price, lease contr acts with the dur ation of more

than one year, incr ease rate, period of extention, freedom of contract

I. Giriş

Belirli süreli sözleşme ilişkileri, normal şartlarda kararlaştırılan

sürenin bitimi ile birlikte sona erer. Taraflar bu sözleşme ilişkisini devam

ettirmek istiyorlarsa, bu konuda açıkça veya örtülü olarak anlaşarak

ilişkiyi istedikleri süre için uzatabilirler. Hatta söz konusu olasılıkta,

taraflar herhangi bir süre belirtmemişlerse sözleşme süresiz olarak uzar.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, özel bir durum söz konusudur.

Bu ilişki yapısında, istisnai olarak kararlaştırılmış olan belirli sözleşme

süresi sona erse de, sözleşme kendiliğinden öylece sona ermez. Aksine

kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bir bildirimde

bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış

Bir Yıldan Uzun Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Türk Lirası Üzerinden

Belirlenmesinde TBK M. 344 F.1 C.Son’un Yorumlanması

İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı Cilt:2 Yıl 2015 811

sayılacaktır

1

(TBK m. 347). Kanun koyucunun bu şekilde hüküm sevk

etmesinin altında yatan sebepler kiracının korunması ve özellikle

bulunduğu yerde kalıcı olmak ihtiyacına cevap verilmesidir.,

Gerçekten de 1950’li yıllar ve sonrasında köy ve kasabalardan

büyük kentlere göç edilmesi konut ve işyeri ihtiyacını artırmış, kişiler yeni

gelip adapte olmaya çalıştıkları kent hayatında konut ve işyeri

ihtiyaçlarını çoğunlukla kira sözleşmeleri ile giderir olmuşlardır. Öte

yandan modern hayatın bir gereği olarak, gerek konut kirasında gerekse

işyeri kirasında kiracı, hayat ilişkilerini bulunduğu yer üzerinden kurgular,

bu yerin sürekli değiştirilmesi ise olağan bir durum değildir. İşte

genelleme yoluyla tespit edilen bu hususlar, kanun koyucunun bu tavrı

almasında etkili olmuştur

2

.

Öte yandan, kiracının korunması düşüncesiyle kiraya veren de

tamamen göz ardı edilemez. Nitekim, kira sözleşmesinin anılan şekilde

kiraya verenin iradesi dışında kanuni olarak uzatılması, onun açısından

ister istemez olumsuz bir durum meydana getirmektedir. Bu noktada

sürekli değişen hayat şartları ve enflasyon nazara alınacak olursa, kira

bedelinin uzayan kira süreleri boyunca sürekli aynı kalması düşünülemez.

Uzayan dönemler bakımından kira bedelinin yeniden belirlenmesi bir

gereklilik oluşturur

3

.

Bu gerekliliğin sağlanmasında yıllar içinde farklılık gösteren bir

uygulama söz konusu olmuştur. Nitekim öncelikle 6570 sayılı

1

İnceoğlu, Murat, Kira Hukuku, C. II, Oniki Levha Yayınları, İstanbul, 2014, s. 122;

İnceoğlu, Murat / Baş, Ece, “Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Kira Parasının

Belirlenmesi”, Prof. Dr. Şener Akyol’a Armağan, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2011, s. 523-

548, s. 523; Gökyayla, Emre, “Türk Borçlar Kanununun Kira Bedelinin Belirlenmesine

İlişkin 344. Maddesinin Değerlendirilmesi”, BAÜ Hukuk Fakültesi Kazancı Hukuk

Araştırmaları Dergisi, Mart-Nisan 2013, Sayı 103-104, s. 18-51, s. 24.

2

Bkz. İnceoğlu, s. 1 vd.; Burcuoğlu, Halûk, Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı

Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1993, s. 1 vd.;

Tandoğan, Halûk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Kira ve Ödünç Verme (Âriyet,

Karz) Sözleşmeleri, C. I/2, 4. Tıpkı Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2008, s. 18-19;

Gökyayla, Kira Bedeli, s. 21.

3

İnceoğlu / Baş, s. 523.